項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據科學規(guī)律，進行充分的市場調研，掌握項目所在區(qū)域市場的現狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果。準確的定位既能充分體現開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、鮮明的、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)主、經營者、管理者創(chuàng)造一個經營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。 

　　定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及輻射目標區(qū)域定位。 

一、項目戰(zhàn)略定位 

　　（一）背景分析 

　　林芝地區(qū)八一鎮(zhèn)是西藏自治區(qū)旅游經濟圈東線的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、旅游資源豐富，是西藏旅游東環(huán)線的游客集散中心，西藏東南部對外開放的重要窗口之一，西藏重點旅游建設和發(fā)展的區(qū)域。 

　　項目地處林芝地區(qū)首府八一鎮(zhèn)新區(qū)中心，項目******輻射空間大，旅游經濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發(fā)生改變，城市現有的旅游商業(yè)設施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經營方式、服務理念已滿足不了消費者的消費需求。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 

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　　立足城市旅游商業(yè)項目，打造商業(yè)地產品牌，延伸品牌價值。 

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　　1、八一鎮(zhèn)現有的旅游消費力，提供本項目發(fā)展所需的基礎經濟條件，從市場基礎條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全區(qū)旅游總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。   

　　2、八一鎮(zhèn)作為西藏林芝旅游集散中心城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。

二、項目業(yè)態(tài)定位  

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　　旅游商業(yè)模式在中國的出現是在中國改革開放的大背景下，旅游經濟發(fā)生變革的必然結果。隨著全球經濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的生命力，無論是物質生活還是社會觀念上它給中國帶來的社會經濟變化是前所未有的。  

　　項目所在地作為林芝地區(qū)的商貿集散地和旅游游客集散地，具有豐富的旅游資源，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，旅游經濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，項目所在地現有的傳統(tǒng)商業(yè)設施已經無法滿足現在快速發(fā)展的旅游經濟需求。同時，城市人口和旅游消費需求不斷增長，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經營者之間建立新的關系。再者，隨著經濟的快速發(fā)展，現代交通工具的廣泛使用使游客活動范圍不斷加大，徹底改變了現有旅游消費模式，改善了游客的物質需求和精神需求條件，人們的消費方式和行為也發(fā)生了根本的變化。  　 

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　　１、本項目地處八一鎮(zhèn)城市主干線機場路和G318國道的交叉處，逐步完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都能很方便地到達本項目所在地，同時本項目也是旅游黃金線路G318的必經之路，交通條件極為便利。 

　　2、本項目占地面積，為25000平方米。 

　　3、現有的商業(yè)設施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏與旅游商業(yè)經濟相結合的集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等功能于一體的“一站式”消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好彌補了當地城市旅游商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目的規(guī)模競爭優(yōu)勢，又能通過科學組合各種服務功能滿足消費者不同的消費需求，充分發(fā)揮本項目服務功能全的競爭優(yōu)勢。 

　　4、華庭公司的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設并運營成為一個成功的旅游商業(yè)。 

三、項目形象定位  

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　　旅游商業(yè)經濟是高文化的經濟，商業(yè)競爭實質上是商業(yè)文化競爭?！懊袼孜幕虡I(yè)廣場”既是商業(yè)購物中心，也應當是文化建設中心。除了加強商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風格，柔和親切的色彩，合理的樓層規(guī)劃與店面設計，貨品的科學擺放等等，包括運營的每一細節(jié)，體現親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經營保證商品質量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質量和員工服務的管理；通過質量和服務的管理促進企業(yè)文化的提升。通過各種經營因素形成商業(yè)經營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。 

    （二）形象定位 

　　商業(yè)新業(yè)態(tài)，管理新典范 ；

　　定位依據： 

　　1、本項目規(guī)模大、功能全，是林芝地區(qū)八一鎮(zhèn)第一家具有特色的旅游休閑商業(yè)中心，能真正滿足不同消費群體購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)。 

　　2、八一鎮(zhèn)以林芝旅游為依托實現了西藏東南環(huán)線旅游的中心優(yōu)勢地理位置。本項目地處八一鎮(zhèn)新區(qū)，緊臨機場路和318國道，將作為政府旅游基礎建設形象工程來規(guī)劃設計和建設。綜合考慮林芝地區(qū)旅游經濟發(fā)展進程的需要、居民生活及消費習慣的變化及商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在區(qū)域旅游發(fā)展水平的需要，項目作為八一鎮(zhèn)展示旅游城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經濟、提高人民生活質量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、產品豐富、營銷現代、理念超前的現代旅游商業(yè)新形象。 

四、項目主題定位  

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　　在經濟迅猛發(fā)展的前提下，八一鎮(zhèn)旅游收入有了很大提高，旅游消費、旅游產品銷售持續(xù)增長，旅游消費類別中居住消費、餐飲、紀念品類消費比重保持平穩(wěn)，人們的旅游消費觀點及習慣從一味講究經濟實惠逐步趨向于品牌化、個性化消費、理性化消費，本項目的定位應順應這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要?！?nbsp;

　　（二）主題定位 

　　1、項目整體主題定位：休閑民俗旅游商業(yè)街

　　2、各區(qū)域主題定位 

　　民俗酒吧區(qū)：酒吧、茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室。 

　　民俗風情區(qū)：演義廳、民俗廣場。 

　　民俗展銷區(qū)：工藝品、土特產品、旅游紀念品等。

　　民俗主題酒店區(qū)：綜合酒店、民居酒店。 

　　民俗餐飲區(qū) ：風味小吃，特色小吃等。

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　　1、緊扣項目業(yè)態(tài)定位休閑民俗旅游商業(yè)街。 

　　2、順應林芝地區(qū)旅游經濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及八一鎮(zhèn)旅游新形象、消費新理念的要求。 

　　3、充分利用八一鎮(zhèn)為旅游中心集散區(qū)的地位和影響力，延伸其旅游消費群體及本地市民休閑、購物、娛樂、餐飲、聚會等功能。 

　　4、與區(qū)內其它商業(yè)設施相比形成自己獨特的經營特色，提升本項目的競爭力。 

五、項目經營定位  

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　　經營是休閑民俗旅游商業(yè)街的核心功能，滿足消費者需求是休閑民俗旅游商業(yè)街的運營目標。本項目的整體風格呈現出大、精、特，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設計、建設、服務功能以及經營商品的特點，特代表了項目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個項目經營特色鮮明，各業(yè)種及類別細分明確，充分適應消費者的消費習慣并滿足其消費需求。 

　?。ǘ┙洜I定位 

　　品牌化、時尚化、個性化、特色化。 

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　　1、品牌化：品牌旅游商品、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、、品牌專賣店構成項目的品牌經營特色。在項目功能組合設計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名旅游商業(yè)品牌。 

　　2、時尚化：突出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務各個經營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導消費的流行。 

　　3、個性化：體現出消費者在追求不同消費需求的同時更加強調“與眾不同”，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務要充分體現“一對一”的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 

　　4、特色化：是指項目總體的經營要體現出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以特色旅游產品、特色民俗、特色體驗，體現“以人為本”，使本項目在林芝地區(qū)樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的獨具特色的旅游商業(yè)業(yè)態(tài)的典范形象。